Риски продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В большинстве случаев разрешение контролирующих органов нужно по той причине, что ребёнок владеет долей в продаваемой квартире (комнате, доме). Из этого правила могут быть исключения, обусловленные изменившимися обстоятельствами.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

   Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

   • Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
   • Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
   • Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
   • Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
   • Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
   • Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

   При любых операциях, объектом которых выступает жильё, присутствуют риски. Они возрастают, если в сделке участвуют дети. Распространённая ситуация — отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения. В таких случаях некоторые граждане начинают искать обходные пути, при этом рискуют и покупатели. Лица, намеревающиеся приобрести в собственность жильё, должны обратить внимание на такие обстоятельства:

   • если ли среди собственников жилья или его долей дети, и каков их возраст;
   • присутствует ли у продавца документ, удостоверяющий разрешение надзирающих органов на отчуждение имущества;
   • выписка, удостоверяющая, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.

   Часто незаконное приобретение жилья происходит по причине беспечности покупателя. Продавец может утверждать, что разрешения органов опеки пока нет, но скоро оно будет получено. Нельзя верить на слово таким заявлениям. Рано или поздно об ущемлении прав ребёнка узнают государственные органы, которые, естественно, не давали разрешения. Это повлечёт за собой судебные разбирательства. В результате сделка будет признана судом ничтожной или недействительной.

   

   Участие несовершеннолетних дольщиков

   К примеру, родители решили продать квартиру с намерением купить новую и прописать туда ребёнка. По факту, несовершеннолетний оказывается выписанным «в никуда», но орган опеки и попечительства может счесть своё вмешательство излишним, так как ребёнок не был в числе собственников жилья.

   С другой стороны, покупатель, приобретая эту квартиру (комнату, дом), рискует тем, что впоследствии сделку признают ничтожной или недействительной. Например, если у родителей несовершеннолетнего было жильё, где ребёнок владел долей. Жильё было продано, а в новом (которое продаётся сейчас), долю не выделили. Получилось, что в числе собственников ребёнка нет, хотя это незаконно. Подобные ситуации оборачиваются чередой судебных разбирательств.

   Покупателю, желающему избежать проблем, при любых сомнениях стоит обратиться к заслуживающему доверие юристу, чтобы тот отследил историю жилищного вопроса семьи, а также проверил юридическую чистоту сомнительной квартиры.

   Исключительные случаи при сделках с несовершеннолетними собственниками

   Закон строг, но в некоторых случаях органы опеки могут принимать решения в индивидуальном порядке, если того требует ситуация. Иногда можно получить послабление, если удастся доказать его необходимость.

   Что это за ситуации:

   1. Покупка недостроенного жилья или жилья в новостройке. Оформить право собственности ребенка можно позже, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Но при этом ребенок должен быть где-то прописан.

   2. Тяжелое заболевание. Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно дорогостоящее лечение, и родители хотят продать свою квартиру и купить поменьше, чтобы выручить деньги, то опека может дать свое согласие. Даже если приобретаемое жилье будет хуже прежнего. Но нужно будет доказать, что разница в суммах купли-продажи пошла именно на лечение.

   3. Состояние ребенка. Бывает так, что у ребенка тяжелая аллергия или хроническое заболевание, серьезная патология, при которой жить в старом фонде нельзя. Опека может дать согласие на продажу более комфортной квартиры и покупки небольшого частного дома за городом, если это пойдет на пользу здоровью малыша.

   4. Специальные потребности. Если у ребенка есть особенности в развитии или здоровье, из-за которых ему нужны специализированные учреждения для обучения и интеграции в общество, то в этом случае опека может закрыть глаза на незначительное ухудшение жилищных условий.

   Выделение доли детям при разводе родителей

   По действующим нормам семейного законодательства все имущество, которое было куплено супругами во время официального брака, считается совместной собственностью и делится при разводе в равных долях. Тот супруг, у которого останутся дети, вправе требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно, письменным соглашением или по суду.Это не относится к средствам маткапитала — они разделу не подлежат и, как правило, после развода остаются в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери к отцу возможен, но только в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.Отец детей, который получил право собственности после покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Но это не мешает ему передать полученную часть жилья своим детям после развода. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.

   

   Признание сделки недействительной через несколько лет

   Даже по пришествие достаточного времени после заключения сделки покупатели не застрахованы от получения иска от родителей или законных представителей ребенка-продавца о признании сделки недействительной. Основанием для иска может стать как раз возраст ребенка и не возможность самостоятельно принимать решения. В таком случае подписанный договор может быть признан недействительным. Поэтому важно при заключении договора иметь письменное нотариальное согласие родителей на сделку.

   В свою очередь продавец так же имеет право подать иск о признании сделки недействительной, например, в ситуации, если он был введен в заблуждение относительно дееспособности продавца. Примером такой ситуации может быть покупка квартиры у несовершеннолетнего ребенка и его родителей, которые были лишены родительских прав.

   Факт лишения был скрыт от покупателя. Такая сделка, заключенная обманным путем, на основании 179 статьи ГК РФ может быть признана недействительной. Еще одним часто встречающимся примером может быть ситуация, когда ребенка прописывают временно у других родственников на момент приватизации, таким образом, он лишается прав собственности на жилье, что будет успешно оспорено в суде органами опеки и попечительства.

   ВАЖНО срок исковой давности по подобным делам составляет до трех лет (статья 196 ГК РФ), но за истцом остается право восстановления пропущенного срока, если ему удастся доказать наличие уважительных причин, по которым он не уложился в отведенное время.

   В случае признания сделки недействительно покупатель может подать встречный иск на продавца с требованием вернуть сумму денег за покупку квартиры.

   До какого возраста ребёнок считается несовершеннолетним и во сколько лет он может проводить сделку самостоятельно

   Наше законодательство делит несовершеннолетних на две категории — дети до 14 лет и подростки с 14 до 18 лет. Первые относятся к малолетней группе и любые сделки, за них совершает законный представитель.

   Отдельно отметим возможность самостоятельного заключения сделок с 14 лет при условии, что есть письменное согласие от законного представителя.

   Исключение предусмотрено для эмансипированных подростков, признанных дееспособными. Если ребенок самостоятельный, обеспечивает себя и имеет альтернативное жилье он может продать квартиру самостоятельно — без каких-либо разрешений и согласий. Подтвердить эмансипацию необходимо обратиться в органах опеки или в судебном порядке.

   Получение разрешения при наличии альтернативного жилья

   В этом случает родителям или законным представителям необходимо показать органам опеки альтернативное жилье для подтверждения условий для комфортной жизни.

   Если в продаваемой квартире доля ребенка составляет небольшую часть и суммы для приобретения нового жилья не хватает, а альтернативного — нет, может быть рассмотрен вопрос о сохранении денег на специальном счете. Воспользоваться им ребенок сможет, достигнув совершеннолетнего возраста.

   Для покупателя недвижимости такой вариант наиболее безопасный, поскольку можно не переживать, будет ли куплено жилье для ребенка продавцами-родителями или законными представителями.

   Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

   В перечень обязательных документов входит:

   • заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

   • свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

   • согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

   • документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

   • документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

   Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

   Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

   Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

   В их числе:

   • прописка в квартире;
   • проживание на её жилплощади;
   • сохранность имущественных интересов.

   Что требуется для получения согласия

   Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.

   Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:

   • Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
   • Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
   • Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.
   
   

   Похожие записи:

   • Сколько соток земли нужно для строительства дома по закону в Краснодарском крае
   • Подарить долю в квартире родственнику 2024 близкому без нотариуса
   • ЕДВ ветеранам труда санктпетербурга в 2024 году