Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дачу без межевания в 2024 году через МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.
Можно ли продать участок без межевания
Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию участка. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки проходили процедуру кадастрового учета по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года и неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.
По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года в обязательном межевании не было необходимости. Земельный участок просто ставился на кадастровый учет в Росреестре с указанием отметки вместо информации о границах «границы не определены».
Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему распоряжаются земельными участками, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно чтобы провести сделки купли-продажи, заключить договор аренды либо дарения.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
- Межевание — это определение границ участка земли, его точных формы и площади. Межевание может сделать только кадастровый инженер с помощью специального оборудования.
- Точной стоимости межевых работ не существует, она будет отличаться в зависимости от региона, удалённости участка, его формы, размера и других факторов.
- Продажа участка без межевания возможна, но только если он стоит на кадастровом учёте, а у собственника есть свидетельство о собственности на землю или другой правоустанавливающий документ.
- Участок без межевания будет сложнее продать, так как с точки зрения закона неизвестны официально обозначенные границы и точная площадь. В таком случае покупатель выбирает «кота в мешке». Соответственно, такой участок будет дешевле.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
- предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок, который устанавливается для передачи участка;
- согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
- наличие или отсутствие обременений и ограничений;
- объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
- реквизиты и подписи обеих сторон.
Разъяснения Росреестра
Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:
- Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
- Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
- Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
- Оплата требуемой государственной пошлины.
- Оформление правоустанавливающей документации.
- Передача полного пакета документов в МФЦ.
- Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.
Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.
Какие документы нужны для проведения сделки?
- Удостоверение личности каждого участника сделки.
- Если продавец состоит в законном браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруги, либо свидетельство о разводе
- В случае, если процедура осуществляется силами стороннего агента, потребуется нотариально оформленная доверенность.
- Оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов в отношении отчуждаемой земли со стороны продавца.
- Официальные документы, подтверждающие, что на ЗУ отсутствуют любые обременения юридического или технического характера.
- При наличии на земле капитальных строений, подлежащих регистрации –кадастровые паспорта и правоустанавливающие документы на каждый из данных объектов недвижимости.
- Рекомендуется также сделать официальную оценку стоимости объекта, предоставить отчёт с указанием рекомендованной, объективной цены на текущую дату.
Кто продает дачу по членской книжке садовода?
Среди владельцев загородных участков встречаются те, которые далеки от оформления документов и не готовы на это тратить лишние средства. Есть членская книжка садовода – и хватит. А когда нужны деньги – то продают свою дачу за копейки, которая предположим, досталась от дедушки.
Ведь оформление земельного участка и дома, через Росреестр, как полагается, требует времени и денег, это же надо обратиться к кадастровому инженеру, побегать по инстанциям, все разузнать. Многие владельцы попросту не хотят сталкиваться с этой бумажной волокитой. Проще продать дачу подешевле – а там уже пусть другие разбираются.
Кстати, в целях упрощенного оформления земельных участков и придумали дачную амнистию – возможность до 1 марта 2026 года зарегистрировать права на земельный участок, находящийся в публичной собственности, по сведениям из архива, в том числе и по членской книжке садовода.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.
По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.
Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов по поводу межевания, ведь данная процедура стала обязательной для проведения только с 1 января 2018 года. В итоге большие земельные участки с зарегистрированным правом собственности, законно поставленные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Возможно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года все виды сделок с не имеющей установленных границ землей запрещены. Исключений из нового правила не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает помехой землепользованию. Данная противоречивая ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, в соответствии с которым ставились на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не единожды был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили еще раз.
По сути, закон об амнистии дачных участков дает возможность проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание при этом не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе информации о границах делалась запись о том, что они не определены.
Хотя изменения в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все собственники. Землей они также беспрепятственно пользуются, так как отсутствие границ не лишает права пользоваться собственностью, но, если они принимают решение продать участок, то здесь их ожидает проблема: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Юридические аспекты сделки
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Правовые аспекты и последствия
Какие правовые аспекты и последствия связаны с продажей неразмежеванной части участка?
- Нужно ли межевание?
- Связанные с неразмежеванной продажей проблемы и риски
Для неразмежёванного участка продажу без межевания можно осуществить, но приобретение такого участка может быть рискованным для покупателя. Во избежание проблем и возможных изменений в будущем рекомендуется продавать участок только после его межевания.
Продажа неразмежёванного участка может привести к следующим проблемам:
- Невозможность точно определить границы участка и его размеры.
- Неразрешенные споры с соседями по поводу границ и предоставления их части участка.
- Получение неофициальных документов на дачу, которые могут потребовать узаконивания в будущем.
- Влияние изменений границ на цену участка и возможность его использования.
- Проблемы с продажей участка в будущем, так как покупателя могут пугать связанные с неразмежеванной продажей риски и проблемы.