Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры для сдачи в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
- Запахи свежесваренного кофе и выпечки не случайно считаются самыми продающими. Если посетителей с порога встречает приятный запах, хорошие ассоциации с квартирой закрепляются неосознанно.
- Сочные текстильные акценты. Интерьер может быть совершенно нейтральным, но несколько модных декоративных подушек и пледов добавят уюта и запоминаемости.
- Мебель не обязательно должна стоять так, как вы привыкли. Найдите красивую композицию. Добавьте на время показа кофейные столики, чтобы создать жилой вид. Такие предметы мебели дизайнеры берут в аренду на время показов и съемок, их можно выкупить, если они понравятся жильцам.
- У каждой квартиры есть своя целевая аудитория. Зная ее потребности, можно сделать интерьер четко попадающим в ожидания потенциальных жильцов.
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. На разных этапах строительства жильё стоит по-разному. Дешевле всего покупать на нулевом этапе, так называемом котловане, сразу после официального объявления старта продаж. По мере готовности объекта цена возрастает, а риск, который на себя берёт покупатель квартиры в строящемся доме, пропорционально уменьшается.
Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «При такой схеме инвестиций, если всё сделано правильно, прирост составляет в среднем 10–15% в год. Но случается, что инвестор зарабатывает и до 50%. У меня был клиент, который приобрёл квартиру 40 кв. м в ЖК „Легенда Комендантского“ за 4,5 млн. руб. — на тот момент это было недёшево, однако застройщик запустил акцию „Паркинг в подарок при покупке квартиры“. Сегодня за эту квартиру — а ЖК оказался очень удачным — владельцу предлагают 6,5 млн плюс стоимость парковочного места. Итого: 7,3 млн рублей — это даже больше 50% годовых».
Где купить квартиру для аренды в Москве
Самые низкие цены на жильё обычно на окраинах — в новых спальных районах. Покупая там квартиру, можно рассчитывать на хорошую доходность: со временем на этих территориях будут появляться новые станции метро, школы, торговые и спортивные центры, детские сады — спрос повысится, доходность от аренды будет расти.
- Экологичные районы
Традиционно наиболее чистой считают западную половину столицы. Она примыкает к большим лесным массивам, находится выше восточных территорий и включает меньшее количество промышленных зон, поэтому воздух здесь чище. Хорошими показателями из года в год выделяются Северное Тушино, Строгино, Куркино, Митино. Высокую загрязнённость демонстрируют центр и ЮВАО.
- Районы для детей
Наиболее развитая инфраструктурой для детей в районе Фили-Давыдково, Хамовниках, Раменках и Крылатском — здесь работают престижные общеобразовательные и спортивные школы, государственные детские сады и досуговые центры.
- Элитные районы
К таким относят Тверской район, Хамовники, Арбат, Якиманку, Замоскворечье, Пресненский район и Дорогомилово. Их плюсы — близость к центру, большое количество рекреационных зон, насыщенность объектами инфраструктуры. Минусы — высокие цены, загрязнённый воздух, загруженность автодорог, преимущественно старый жилой фонд.
Средний доход от сдачи квартиры в любом районе столицы составляет 5–6% годовых от стоимости жилья. При постоянной сдаче на долгосрочный период полная окупаемость наступает через 20 лет. Ускорить процесс можно, сдавая недвижимость посуточно — так выгоднее. Но для этого нужно выбирать районы, близкие к центру.
Что купить для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.
Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.
Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.
Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.
Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.
Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.
Нет. Из приведенных расчетов видно, что такую квартиру покупать для сдачи в аренду крайне невыгодно. Судите сами: доходность по облигациям может доходить до 7-8% годовых, а надежность та же.
«Доходность недвижимости должна быть не менее 12% годовых, тогда она может покрыть примерный уровень реальной инфляции. Окупаемость объекта не должна превышать 8 лет. Так, при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей ее аренда должна составлять не менее 100 тысяч рублей в месяц.
Более высокую доходность (до 25% годовых) могут обеспечить мини-студии, которые сейчас популярны и востребованы на рынке. Если сдавать такую малогабаритную квартиру посуточно, то можно заработать и до 35% годовых на вложенные деньги. Но это потребует уже не только ваших инвестиций, но и вашего времени», — отмечает эксперт.
Чтобы определиться, где купить квартиру для сдачи в аренду, следует понимать специфику Москвы. Город преисполнен историческими местами и достопримечательностями, но эти факторы мало интересуют граждан, перебравшихся в столицу для улучшения своего финансового положения.
Люди из этой категории, прежде всего, смотрят на расценки и территориальное расположение. Следовательно, близость памятников архитектуры и прочих знаковых объектов не стоит брать в расчет. Лучше подумать о времени пешего маршрута от дома до метро.
Сдача жилплощади в центре вовсе не гарантирует стабильную прибыль. На продолжительное время снимают недвижимость на окраинах, у Третьего транспортного кольца либо в Подмосковье. Если купить жилье в этих местах, при сдаче вложения вернутся намного быстрее, нежели в ситуации с центром города.
В названных районах действует множество деловых комплексов, офисных центров. Логично, что недостатка в желающих поселиться в арендованной квартире вы не ощутите.
При поиске квартиры полезно изучить планы градостроительства. Вероятно, район, на текущий момент кажущийся бесперспективным, в ближайшем будущем преобразится – построят новую станцию метро или проведут железнодорожную ветку. После этого привлекательность жилья мгновенно возрастет, а вместе с ней и цена.
Если в ваших планах получать часть прибыли или, тем более, основной доход со сдачи жилья, к его покупке стоит подходить с особой тщательностью.
А что у нас на рынке творится?
А на рынке у нас, говоря на языке торговли, излишки. Десятки тысяч предложений по аренде самого разнообразного жилья, лидером среди которого, как уже говорилось, выступают студии, однушки и двушки умеренной площади.
Масштабная застройка новых микрорайонов, расширение жилых площадей населенных пунктов привели к тому, что жилья стало ощутимо много. Конечно, утопическое «каждой семье по квартире» осуществить все равно невозможно, но предложений на рынке просто тьма. Это вам не девяностые, когда даже самая задрипанная, простите, халупа арендовалась со скоростью света — предложений тогда было совсем мало, а спрос был велик. У кого на руках нужная сумма живых денег, тот и заезжает в квартиру. Других вариантов не было.
Сейчас, со всей этой застройкой, ипотеками, другим уровнем жизни, доступной ежемесячной платой, люди могут выбрать оптимальный вариант для аренды из множества условий. И выбирают, постоянно мониторят, сбивают цены. В то время как инвесторам нужно изрядно попотеть, чтобы выдержать серьезную конкуренцию, среди себе подобных. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость с целью заработать на аренде, стоит хорошенько все взвесить, проанализировать и тогда решаться на этот совсем не простой вариант заработка.
Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски
Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.
- Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
- Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
- Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
- Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.
Какую квартиру проще сдать
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Что выбрать: апартаменты или квартиру?
В последние несколько лет в Петербурге появляется все больше апарт-отелей, в которых можно купить апартаменты – нежилые помещения, которые фактически представляют из себя квартиры. В них есть все условия для проживания. Но с юридической точки зрения такая недвижимость является нежилой: при строительстве к ней предъявляются меньшие требования, такие дома не нужно обеспечивать социальными объектами и постоянно прописаться собственнику в них нельзя.
Покупка апартаментов может стать выгодным вложением для дальнейшей сдачи в аренду. Какой же вариант самый выгодный: квартира для сдачи в аренду или апартаменты?
Плюсы апартаментов:
- Более низкая стоимость кв. м., по сравнению с жилыми помещениями;
- Вложение окупится быстрее;
- Управляющие компании апарт-отелей предлагают услуги по привлечению арендаторов,
- Высокий уровень сервиса (услуги по уборке, аренды транспорта и т.п. )
Наряду с преимуществами, есть и недостатки:
- Размер платы за коммунальные услуги выше, чем в квартире;
- Невозможно постоянно прописаться в апартаментах, только временно;
- Выше ставка налога на недвижимость;
- Перевести в жилой фонд крайне сложно, необходимо согласование с органами власти.
Выбирая недвижимость для сдачи в аренду, нужно учитывать сразу несколько факторов. Например, важно осознавать разницу между покупкой жилья для себя и для аренды. Что-то важное для вас, может существенно повлиять на стоимость жилья, и при этом, совершенно не окупится при сдаче квартиры.
Также нужно решить, какой тип аренды устроит человека: посуточный или долгосрочный. Первый вариант выходит доходнее, но требует больше времени и сил на управление.
Поэтому главная задача при выборе такого жилья – опираться на факты, а не свой вкус или чье-либо мнение. А к фактам относятся исключительно цифры, которые показывают потенциальный будущий доход.
Как посчитать доходность:
- посчитать все затраты на приобретение (сама квартира, ремонт, мебель);
- посмотреть рыночную стоимость аналогичных предложений;
- вычесть из предыдущего пункта 20% (самый низкий прогноз окупаемости), затраты на мелкий ремонт, налоги (имущество, прибыль) и другие.
Например, инвестор приобрел квартиру за 11 миллионов рублей, средняя стоимость аренды которой составляет около 55 тысяч в месяц.
55 тысяч умножаем на 12 месяцев и получаем 660 тысяч дохода за год.
Из этой суммы нужно вычесть около 35 тысяч рублей (ремонт, налоги).
Итого выходит 625 тысяч рублей чистой прибыли за год. Соответственно, квартира окупится за 17,6 лет, а ее годовая доходность составляет 5,6%. И это по самому благоприятному прогнозу: без учета простоя жилья без арендаторов, крупных ремонтов и т. д.
Достаточно серьезная статья расходов — это продвижение квартиры. Существует множество сайтов-агрегаторов, предлагающих услуги по бронированию, продвижению и т. п. Размещение объекта, как правило, бесплатно. Многие берут процент от успешного бронирования или процент проживания за первые сутки при успешном бронировании, иногда по аукционной системе продается право быть поднятым в выдаче.
Екатерина Андрусевич говорит, что выходя на этот рынок, владельцы квартир размещают свой объект на всех возможных площадках, а потом оставляют 2–3, показавших наибольшую эффективность.
Оставлять «висеть» свое объявление на многих сайтах неэффективно — больше времени займет оперативная коррекция по цене (а ее надо обязательно делать, чтобы не пропускать сезоны повышенного спроса и, соответственно, высоких цен)
Таким образом, расходы на продвижение квартиры составят 5- 10% ожидаемой выручки.
Если вы не сможете давать отчетные документы для бухгалтерии своих постояльцев, то потеряете значительную часть потенциальной клиентуры. Поэтому вам необходимо зарегистрировать ИП, заключать договоры краткосрочной аренды, формировать закрывающие документы, сдавать отчеты в налоговую. Заложите, что порядка 7–10 тыс. рублей или 6% выручки придется отдавать бухгалтеру. Можете, правда, делать это сами, используя Интернет-бухгалтерии (например, Моё Дело, и прочие) — это дешевле, но надо быть немного в курсе основных правил бухучета.
После отъезда очередных гостей в квартире необходима полная уборка. Расходы на горничную составят не менее 10 тыс. рублей в месяц. Или 1000 рублей уборка, если ваши постояльцы живут долго, и уборка будет требоваться 3–4 раза в месяц.
Не забывайте, что при краткосрочной аренде, в отличие от долгосрочной, вы не сможете переложить на своих арендаторов коммунальные платежи. Так же дополнительно вам придется оплачивать Интернет: квартира без Wi-Fi неконкурентоспособна.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.