Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи коммерческой недвижимости ИП в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.
Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).
Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?
- При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
- При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.
Нужно ли организации на УСН платить налог на недвижимость при аренде у ИП
Вопрос: Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН), арендует у индивидуального предпринимателя (ИП) нежилое помещение площадью 250 квадратных метров. Иных объектов недвижимости, в том числе сдаваемых в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование, у организации нет.
Обоснование: По общему правилу организации-арендаторы признаются плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам (далее — капитальные строения, объекты недвижимости), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организацией в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь) .
Так, исчисление и уплату налога на недвижимость по капитальным строениям, за исключением объектов, сданных в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование, не производят организации, у которых общая площадь капитальных строений, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также в пользовании (в установленных законодательством случаях ), не превышает 1000 квадратных метров.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации ИП (арендодатель) как физическое лицо не признается плательщиком налога на недвижимость по сданному в аренду помещению. В свою очередь, организация (арендатор), применяющая УСН, вправе не исчислять и не уплачивать налог на недвижимость по арендуемому помещению, поскольку у нее общая площадь капитальных строений не превышает 1000 квадратных метров.
Если в упомянутом выше списке своей недвижимости предприниматель не нашел, то он имеет полное право не вносить налог на имущество . Также следует помнить, что налоговые нововведения вступили в силу далеко не во всех регионах страны. Там, где региональные власти ещё не приняли положений о новом обязательном платеже, действует прежний порядок его уплаты.
Одним из главных изменений в сфере налогообложения, которое коснулось ИП в 2024 году, стало введение нового порядка расчета налога на имущество. Более того, теперь этот платеж в казну обязаны будут осуществлять все предприниматели, вне зависимости от режима налогообложения, в рамках которого они осуществляют свою деятельность. Так, предприниматели, работающие на ЕНВД и УСН, также попадают в ряды плательщиков.
- Деловые и торговые центры, а также отдельные помещения в них;
- Нежилые помещения, которые предназначены для осуществления торговой деятельности или офисной работы;
- Жилые дома, квартиры и отдельные помещения, которые состоят на балансе ИП.
Предприниматель обязан будет вносить в казну налог только в том случае, если он выступает собственником имущества. Арендаторов этот обязательный платеж не затронет. Если имущество находится в долевой собственности сразу нескольких лиц, то платить они его будут совместно: пропорционально принадлежащим им долям недвижимого объекта.
Декларация по имущественному налогу должна быть предоставлена в ИФНС по месту расположения недвижимых объектов. Уплата налога должна быть осуществлена до 30 октября года , следующего за отчетным. Иными словами, за 2024 год платить налог предпринимателям придется только в 2024 году.
Документы, подтверждающие использование имущества в предпринимательской деятельности. Цель таких документов — подтвердить, что помещение использовалось в коммерческих целях. Это могут быть договоры с покупателями и поставщиками, платежные документы, свидетельствующие о получении дохода от предпринимательской деятельности на соответствующем объекте, переписка с контрагентами, в которой объект упоминается в качестве офиса, производственного цеха, адреса для поставки товаров.
Предприниматель на УСН — упрощенной системе налогообложения — должен платить налог на имущество только по определенной недвижимости. Какая недвижимость ИП облагается налогом, какой порядок уплаты, какие есть льготы и как рассчитать налог — рассказываем в статье.
- используемая в личных целях — это квартира, дача, гараж;
- нежилая недвижимость из специального списка, облагаемая налогом по кадастровой стоимости. Используется она для бизнеса или нет — неважно;
- жилая или нежилая недвижимость для бизнеса, не вошедшая в специальный список.
Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, каждый регион составляет самостоятельно и обновляет раз в год. Предпринимателю нужно проверить свою недвижимость по списку на сайте администрации своего региона. Если объект входит в этот список, он облагается налогом на имущество, независимо от целей использования.
- облагается налогом любая недвижимость, вошедшая в список объектов, по которым налог считается от кадастровой стоимости, например бизнес-центры, торговые центры и помещения в них;
- не облагается налогом жилая или нежилая недвижимость для бизнеса, не вошедшая в специальный список, например склад, производственный цех.
Порядок проведения сделки с недвижимостью: шаг за шагом к успешной продаже
Продажа недвижимости юридическим лицом имеет свои особенности. Рассмотрим, как происходит и какие правила нужно знать при продаже недвижимости вместе с некоторыми советами по оптимизации условий и сэкономить на налогах.
- Определите способ продажи недвижимости
- Определите, какой объект недвижимости вы хотите продать: жилую или коммерческую.
- Решите, хотите ли продать недвижимость самостоятельно или позвать посредника.
- Если вы решили позвать посредника, то выберите надежное агентство по недвижимости.
- При продаже недвижимости юридическим лицом необходимо предоставить такие документы, как свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и технический паспорт объекта.
- Также понадобится выписка из ЕГРН и справка о наличии обременений на объекте.
- Если это коммерческая недвижимость, дополнительно может потребоваться лицензия или разрешение на ведение определенного вида деятельности.
- Составление договора производится с учетом законодательства, основных условий сделки и требований сторон.
- В договоре указываются необходимые реквизиты и детали сделки, включая стоимость недвижимости, сроки выполнения обязательств и условия оплаты.
- Также в договоре могут быть прописаны различные условия, такие как ответственность сторон, порядок передачи права собственности и т.д.
- Для правовой защиты сделки рекомендуется ее регистрация в соответствующем Федеральном органе регистрации.
- После регистрации договора купли-продажи, имущество переходит в собственность покупателя.
- При продаже недвижимости возможно возникновение налоговых обязательств.
- Если продажа осуществляется юридическим лицом, то налог на добавленную стоимость (НДС) может быть обязателен.
- Также могут возникнуть дополнительные налоговые обязательства в зависимости от специфики сделки и действующего законодательства.
- Перед продажей необходимо убедиться в отсутствии судебных и иных правовых споров по недвижимости.
- Также рекомендуется проверить налоговую и судебную практику по объекту недвижимости.
Способы сокращения налоговых платежей
Для уменьшения суммы налогов, которые необходимо уплатить за коммерческое имущество, можно использовать определенные методы.
Один из способов – уменьшение базы налогообложения путем записи расходов на ремонт и обслуживание имущества. Новый закон об уплате налогов допускает списание расходов на обслуживание и ремонт коммерческой недвижимости в качестве расходов для налогооблагаемой базы.
Другим способом является использование налоговых льгот и субсидий. Они могут быть доступны для определенных типов имущества или в определенных местах, где правительство проводит специальные программы для стимулирования бизнеса.
- Инвестирование в недвижимость, которая может быть освобождена от налогообложения в определенной географической зоне или на определенный период времени.
- Использование общественных инфраструктурных проектов, финансируемых правительством, с целью снижения налоговых платежей.
Однако, важно помнить, что использование этих методов должно соответствовать требованиям закона и не приводить к нарушению налоговых правил.
Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
Продажа недвижимости: 6 или 13%?
Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?
Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.
Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
- использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
Мария Чибирева
эксперт по налогам
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
Важные нюансы при оплате налога
При оплате налога с продажи коммерческой недвижимости необходимо учитывать ряд важных нюансов. В первую очередь, необходимо правильно оценить имущество, чтобы избежать проблем в будущем. Для этого рекомендуется обратиться к профессиональным оценщикам недвижимости.
Также необходимо учитывать налоговые изменения, которые могут произойти в ближайшие годы. Это поможет избежать непредвиденных затрат на уплату налогов и сохранить финансовую стабильность.
Оплата налога производится налогоплательщиком в соответствии с установленными правилами и сроками. Не выходя за рамки законодательства, налогоплательщику следует использовать все возможные средства и механизмы для минимизации налоговой нагрузки.
- Необходимо ознакомиться с действующим законодательством;
- Правильно заполнить декларацию;
- Получить консультацию у юриста или бухгалтера;
- Соблюдать сроки оплаты налога.
При условии соблюдения всех налоговых норм, оплата налога с продажи коммерческой недвижимости будет проходить без проблем и неудобств.
Какой доход не учитывается
Как уже было сказано, обязанностью и организаций, и граждан является включение в базу всех доходов, полученных в результате продажи собственности, которая использовалась для коммерции. При этом возможен учет расходов, произведенных при покупке такой недвижимости, в расходах.
Следует разобрать, в каких ситуациях и как это делается.
Организация, рассчитывая налог на прибыль, может произвести уменьшение дохода, который облагается выплатами, на конкретные виды расходов. При этом учет трат на приобретение недвижимости происходит не единоразово, так как она относится к амортизируемому имуществу.
Внимание! Уменьшение налоговой базы в различных периодах происходит поэтапно в соответствии с суммами, начисленными в связи с амортизацией в соответствии с положениями пп. 3 п. 2 ст. 253 Кодекса.
После продажи на предприятие возлагается обязанность по включению в базу для расчета налоговых выплат всей суммы дохода от такой сделки. Однако фактически происходит вычет определенной части суммы, так как учитываются отчисления на амортизацию.
Каков порядок расчета
Следует рассмотреть, как рассчитываются платежи в разных случаях.
Учтите! Чтобы рассчитать НДФЛ нужно применить формулу: НДФЛ = Доход * Ставка.
К примеру, Николаевым С.С. была осуществлена реализация торгового павильона за 2,1 млн. руб. Если он относится к резидентам, ставка по налогам составит 13 %, если же его пребывание в стране длится меньше, чем 183 дня, то 30 %.
В таком случае НДФЛ будет равен 273 тыс. руб. или 630 тыс. руб. (если речь идет о нерезиденте).
У ИП есть право на профессиональный вычет, равный 20 % от прибыли.
Расчет производится так: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Будучи ИП, Николаев С. С. имел бы возможность использовать вычет и заплатить меньше: 248 400 тыс. руб. или 504 тыс. руб., если он не резидент.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
- При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
- При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.
- При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
- При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Ранее продажа недвижимости для ИП была ограничена
До 2024 года ИП сталкивались с ограничениями при продаже своей недвижимости. Эти ограничения включали в себя различные ограничения по времени, размеру и цели продажи. Теперь же с введением нового закона, ИП получили возможность свободно продавать свою недвижимость без ограничений.
Это стало возможным благодаря изменениям в законодательстве, которые предоставили ИП равные права с физическими лицами в отношении свободной продажи недвижимости. Теперь ИП могут свободно выбирать время и цель продажи своей недвижимости, а также не ограничивать ее размером.
Ранее ограничения по продаже недвижимости для ИП были обусловлены прежними требованиями, направленными на обеспечение стабильности и устойчивости сферы предпринимательства. Однако, с развитием и модернизацией законодательства, эти ограничения стали все менее обоснованными и препятствовали свободному функционированию деятельности ИП.
Снятие ограничений с продажи недвижимости для ИП позволит им гибче планировать свою предпринимательскую деятельность, улучшать функционирование своего бизнеса и эффективнее использовать свои активы.
Важно отметить, что несмотря на отмену ограничений, продажа недвижимости для ИП все равно подлежит определенным правовым и налоговым ограничениям, которые регулируются соответствующими законами и правилами.
ИП получат больше свободы в управлении своим имуществом
Начиная с 2024 года, индивидуальные предприниматели (ИП) в России смогут продавать свою недвижимость без ограничений. Это решение принято в рамках государственной программы по развитию предпринимательства и стимулированию экономического роста.
Ранее ИП сталкивались с рядом ограничений при продаже своего имущества. Они должны были получать согласие на продажу у налоговых органов, а также платить налог на прибыль, который подразумевался при продаже недвижимости. Это отягощало процесс продажи и отпугивало предпринимателей от владения недвижимостью.
Однако с новыми изменениями, ИП получают больше свободы в управлении своим имуществом. Согласно новым правилам, они могут свободно продавать свою недвижимость без необходимости получения согласия от налоговых органов. Кроме того, у субъектов предпринимательства больше нет обязательств по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости.
Это решение призвано стимулировать развитие предпринимательства и увеличить количество ИП, владеющих недвижимостью. Больше свободы в управлении имуществом позволит предпринимателям легче вести бизнес и укрепит их финансовую независимость.