Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа недвижимости регистрация в росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Плюсы и минусы сделки
Плюсы для арендатора
- В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
- В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
- Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
- Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.
Минусы для арендатора
- Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
- Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
- Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
- Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.
Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что форма договора аренды с правом выкупа должна соответствовать аналогичному соглашению о купле продаже. Договор с правом выкупа арендованной недвижимости не только должен быть заключён в письменной форме, но и в последующем зарегистрирован в государственных органах. Только после регистрации перехода права собственности недвижимость по закону переходит новому владельцу.
Арендаторы из числа субъектов мелкого и среднего бизнеса, арендующие у государства муниципальное недвижимое имущество, имеют преимущественное право на продление соглашения об аренде этих помещений.
Для этого им необходимо неукоснительно соблюдать основные требования соглашения:
- Своевременно и в полном размере оплачивать арендную плату;
- Использовать помещение по целевому назначению;
- Соблюдать правила пользованию недвижимым имуществом.
Как учитывается сделка
Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:
- Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
- Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.
Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса. Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов. Арендатор проживает в снимаемой им квартире с самого начала оформления договорных отношений. Имеется и существенный недостаток такого способа. Он заключается в том, что арендодатель может в любой момент разорвать договор, и все внесённые деньги в виде арендной платы не будут возвращены.
В чем выгода сторон данного договора
Арендатор:
- Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
- Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
- Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.
Арендодатель:
- Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
- Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.
Кому подходит использование договора аренды с правом выкупа
Договор аренды с правом выкупа подходит для тех покупателей, которые не обладают необходимой суммой для внесения первоначального взноса при оформлении ипотеки или официально не могут подтвердить свой доход.
Схема выглядит более выгодной для покупателя, однако продавцы также извлекают из сделки свои плюсы: например, вы решили продать квартиру в районе, где нет школ, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. Зачастую такая недвижимость не вызывает интерес у покупателей долгое время. В таком случае можно попробовать сдать жилье в аренду с правом выкупа. Тогда владелец получит доход от аренды, при этом постепенно осуществляя продажу квартиры.
Кроме того, такой подход удобен в сегменте дорогостоящего жилья: перед заключением договора купли-продажи покупатель имеет возможность «протестировать» жилье.
Основным риском для продавца является возможность неправильно оценить стоимость. Стороны фиксируют цену в договоре, но до момента полного погашения суммы выкупа она может вырасти.
Риск для покупателя заключается в том, что он не имеет контроля над недвижимостью, за которую платит. Квартира не является его собственностью, и продавец имеет право заложить ее или подарить другому человеку. Однако в данном случае можно обезопасить себя качественно составленным соглашением.
Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом
Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.
Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:
- Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
- Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
- Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
- Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендаторы, снимающие жилье с правом выкупа, могут стать полноправными собственниками жилья только после соответствующей регистрации в ЗАГСе. Однако это можно сделать только после полной оплаты покупной цены недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые платежи можно оплачивать в течение нескольких лет, пока вы являетесь арендатором.
В случае ипотеки лицо приобретает статус собственника сразу после продажи, а право собственности на недвижимость регистрируется в Регистре ипотеки с отметкой о том, что недвижимость заложена. Когда кредит погашен, долг снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск созаемщика. — Заявители на получение кредита должны доказать банку, что они платежеспособны. Это не требуется для ипотечных кредитов на аренду жилья.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях продажа в аренду менее рискованна, чем ипотека, и период покупки не такой длительный. По возможности люди покупают недвижимость в этот период. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, что увеличивает вероятность дефолта заемщика.
Однако каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости или юриста.
Как заключить договор между физическими лицами
Время от времени между компаниями или государственными органами заключаются договоры аренды. В этих случаях соглашение адаптируется к интересам бизнеса, и контракт может содержать инвестиционную оговорку.
Например, если вы покупаете заложенную квартиру у банка, договор составляется на основе формы залогодателя. Вариант покупки квартиры у государства также сопровождается специальной, строго определенной формой, составленной специалистом местного органа власти.
С другой стороны, граждане сами составляют свои договоры, принимая во внимание свои индивидуальные обстоятельства и условия. Сложность заключается в том, что это очень редкий контракт и создает определенные трудности для широкой общественности. Команда «Ипотекавет» разработала универсальное руководство для таких контрактов.
В этой части договора должно быть написано
- Имя транзакции, имя
- Место подписания договора и дата его подписания, а также
- имена сторон сделки или название компании, если одна из сторон является физическим или юридическим лицом.
В дополнение к информации о части сделки следует объяснить цель договора. Данные о собственности должны быть написаны надежным узнаваемым способом. Укажите:.
- Название недвижимости — дом, квартира или комната. Объясните его статус — жилой, нежилой.
- Общая площадь, шт.
- количество этажей, количество
- Количество комнат,.
- Номер земельного кадастра,.
- Адрес,.
- Кто является документально подтвержденным владельцем имущества?
- Перечень документов, прилагаемых к договору, подлежащему заключению
- Срок аренды.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.
ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.
Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
- Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
- Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
- Срок аренды.
- Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.
Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Аренда квартиры или дома с правом выкупа поэтапно
Алгоритм действий воспринимается проще, чем набор неструктурированной информации. Давайте рассмотрим поэтапно действия, направленный на заключение вышеупомянутой сделки.
- Определитесь с суммой первоначального взноса, ежемесячным платежом и сроком, за который выплатите необходимую сумму. Взять жилье без первоначального взноса также возможно. Но наличие взноса расширяет выбор жилья. Обычно запрашиваемая сумма первоначального платежа за квартиру или дом составляет около 300 тысяч рублей, за комнату или часть дома от 100-10 тысяч рублей.
- Определитесь, какой вид недвижимости хотите приобрести (дом, коттедж, квартира, комната и т.д.). А также подумайте о районе, количестве комнат, инфраструктуре.
- Затем приступаете к поиску арендодателя. Поскольку сделка нетипичная, выбор продавцов небольшой. Но если удастся найти порядочного арендодателя, это будет выигрышное для вас дело.
- Оформляется сделка. Для этого сначала оценивают объект, проверяются необходимые документы, подписывается договор, оплачивается государственная пошлина, проходит регистрация в Росреестре.
- Последний и самый длительный этап – выполнение договорных обязательств сторон. Оплачиваете ежемесячно прописанную сумму в договоре. После полной выплаты право на недвижимость переходит к вам. Об этом составляется акт, который также регистрируется.
Аренда с правом выкупа: отличия от лизинга
Какой вариант выгоднее и безопаснее? На первый взгляд, сделки очень похожи, но по факту между ними имеется ряд серьёзных отличий. Ключевое из них, по моему мнению – последствия неисполнения обязанностей арендатором (лизингополучателем). Именно риск лишиться всех вложенных средств пугает тех, кто вступает в правоотношения.
Последствия неисполнения договора лизинга и их рассмотрение в судебном порядке оговорены от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»
Особое внимание привлёк п.3.2, где отмечено, что часть вложенных средств может быть возвращена. Ничего подобного по договору аренды не предусмотрено (и постановления Пленума нет)
Лизингополучатель вправе возвратить часть денег, за вычетом:
- Доказанной суммы финансирования;
- Убытков лизингодателя (затраты на возврат, демонтаж, ремонт, хранение, транспортировку имущества, штраф за досрочный возврат кредита);
- Санкций по договору.
Важно! Лизингодатель не обязан в добровольном порядке передавать бывшему лизингополучателю какие-либо средства. Для их возврата потребуется обращение в суд с исковым заявлением
Обязанность расчёта в данном случае лежит на лице, защищающем свои интересы.
Сходства и отличия
| Характеристика | Аренда | Лизинг |
|---|---|---|
| Количество сторон, участвующих в сделке | 2: арендатор, арендодатель | 3: продавец, лизингодатель, лизингополучатель |
| Право последующего выкупа | Может быть определено дополнительным соглашением | Обязательно указывается при заключении договора |
| Последствия расторжения | Стороны возвращаются в исходное состояние | Лизингополучатель вправе рассчитывать либо на возврат части вложенных денег, либо получить дополнительные убытки |
| Риск гибели имущества | На арендодателе | На лизингополучателе |
| Страхование | По усмотрению сторон | |
| Досрочное завершение сделки (вне графика, утверждённого участниками) | В зависимости от условий договора, но принципиально не запрещено |
Кроме того, в лизинге могут участвовать только специальные субъекты – компании, осуществляющие инвестиционную деятельность профессионально. Быть стороной в договоре аренды могут как юридические, так и физические лица. Специализироваться на таком занятии им необязательно.