Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконение самовольной постройки в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сохранился общий подход судебной практики: снос самовольной постройки является санкцией за правонарушение. В постановлении № 44 снос назван крайней мерой — устранение последствий допущенного нарушения «должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом», не должно причинять «несоразмерные убытки».
Постановление № 44 разъясняет и некоторые специфические вопросы. Например, возведение многоквартирного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, будет считаться самовольной постройкой, а использование индивидуального дома разрешенных размеров в качестве гостиницы — нет. Использование объекта не по целевому назначению может повлечь претензии иного характера, но не ответственность за самовольную постройку. Неправильно установленный забор тоже не будет рассматриваться как самовольная постройка (он не считается объектом недвижимости), но требовать сноса или переноса забора можно по ст. 304 ГК РФ (иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения). Если при рассмотрении дела о самовольной постройке возникает спор о границах земельного участка, на котором находится объект, суд может совместно рассмотреть оба спора.
Иск о сносе может предъявить собственник либо иной законный владелец земельного участка, иное лицо, чьи права и интересы нарушает самовольная постройка (например, сосед), прокурор и уполномоченные административные органы. Если в спорной постройке проживают граждане, то суду потребуется разрешить вопрос об их выселении.
В отношении регистрации права в ЕГРН постановление № 44 повторяет давно сложившееся правило, что регистрация не исключает возможности предъявления требования о сносе самовольной постройки. Удовлетворение судом такого требования является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности.
В отношении реконструкции в многоквартирных домах подчеркивается, что обязательным для ее проведения является решение общего собрания собственников помещений, причем для существенной реконструкции (например, оборудования отдельного входа) нужно согласие всех собственников. Без такого согласия реконструкция считается самовольной постройкой.
Спор о самострое, как показывает дело о мансарде, может затронуть не только его создателя, но и наследника, супруга, приобретателя. К ним переходят все проблемы, с которыми мог столкнуться первоначальный владелец объекта. Постановление № 44 предусматривает, что иск о сносе можно предъявлять и к наследнику, принявшему в наследство земельный участок с самовольной постройкой, и к приобретателю объекта, и к владельцу земельного участка, даже если он всего лишь арендует участок вместе с постройками (то, что построил не он, арендатору еще предстоит доказать). Если решение суда о сносе самостроя уже вынесено, то исполнить его также обязан тот, у кого окажется соответствующий земельный участок с самовольной постройкой, — обязанность сноса рассматривается как обременение и переходит к новым владельцам объекта.
Как узаконить самострой на муниципальной земле?
Для узаконивания самостроя на муниципальной земле необходимо выполнить следующие шаги:
- Получить разрешение на строительство от местных органов власти.
- Провести экспертизу здания и получить заключение о соответствии его строительным нормам и правилам.
- Оформить права на земельный участок, на котором находится самострой. Если участок находится в муниципальной собственности, необходимо получить разрешение на его использование для строительства.
- Подать заявление на узаконивание самостроя в местные органы власти. К заявлению необходимо приложить все необходимые документы и оплатить государственную пошлину.
- Дождаться решения местных органов власти и получить свидетельство о праве собственности на самострой.
Наказания за самострой
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
- Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
- Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач, то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.
Можно ли не оформлять дом?
С августа 2023 года по 1 марта 2024 год действовала упрощенная схема регистрации, позволявшая всем владельцем неузаконенной недвижимости оформить строения на своих участках без каких-либо негативных последствий. Но, большого количества желающих это сделать не нашлось, ведь за узаконенное строение, будь то дачный или жилой дом, семье придется платить налоги.
Тем не менее, скрывать дома не садовых или огородных землях, не получится, ведь уже разработан эффективный алгоритм обнаружения таких «незаконных» построек и расписаны вполне реальные штрафы. Более того, в случае отказа регистрировать «самострои», такие объекты могут снести, а землю даже забрать у владельца (естественно, такие действия будут предприниматься только по решению суда).
Ищут нелегальные постройки с использованием дронов, а также сверяя информацию со спутников и данные о зарегистрированных объектах недвижимости. Владельцам выявленных «самостроев» уже приходят письма с требованием официально узаконить выявленные объекты.
Какие штрафы придется заплатить за самовольное строительство
Узаконить самострой в Москве будет дорого, однако нужно иметь в виду, что штрафы собственнику придется заплатить в любом случае. А вот при своевременном обращении к специалистам их сумму удастся снизить, так что такой вариант действий все равно предпочтительнее.
Итак, сколько придется заплатить? Ниже мы собрали все возможные штрафы, которые связаны с обнаружением самовольных объектов. Все цифры, которые мы приводим, — для юридических лиц. На них могут наложить штрафы за:
- самовольное возведение постройки: от 500 тыс. до 1 млн р.;
- неприведение земель в состояние, соответствующее целевому назначению: от 200 до 400 тыс. р.;
- нецелевое использование земельного участка — от 1,5 до 2 % от кадастровой стоимости надела либо 100–200 тыс. р.;
- самозахват земли — 100–200 тыс. р. либо 2–3 % кадастровой стоимости;
- самовольное строительство на лесных участках — 200–300 тыс. р.;
- несоблюдение экологических требований при строительстве или реконструкции — от 200 до 300 тыс. р.;
- нарушение законодательства об экологической экспертизе — до 100 тыс. р.;
- нарушение договора с ДГИ (прописаны в договоре).
Кроме того, если объект не был поставлен на учет, придется заплатить штраф налоговой службе за годы, когда собственник не выплачивал налог на недвижимость. Дополнительно могут быть начислены выплаты, если были нарушены права третьих лиц или нанесен вред здоровью и жизни.
Обратитесь к экспертам компании Help Development, и мы расскажем, какие варианты уменьшения штрафов существуют и как узаконить самовольную постройку с минимальными затратами.
Как не нарушать рамки закона
Когда приняли решение выполнить расширение площади своего жилья, и чтобы узаконить пристройку к дому, придется преодолеть несколько этапов:
- Обратитесь в местную организацию с уведомлением в соответствующей форме. Вы должны заполнить специальный бланк, в котором прописывается, что нужно сделать реконструкцию жилого дома. Помимо письменного заполнения заявления следует еще и оставить эскиз, который передает вид будущей конструкции и все варианты работ, выполняющиеся по отношению к этой пристройке.
- Дождитесь ответа от властей. В случае, когда принято положительное решение в пользу домовладельца, вам придет ответное письмо на почтовый адрес. Если в возведении строительства будет отказано, соответственно и причину отказа подробно распишут.
- Начните строительство. Проведите все работы в точности так, как это указано на вашем эскизе. Далее оповестите органы местного самоуправления о завершении монтажных работ, а к этому уведомлению приложите технический план. Однако его никто не чертит самостоятельно, а заказывают у кадастрового инженера.
- Дождитесь проверки. С тех пор, когда на руках у представителей органа власти местного самоуправления или администрации появляется весь комплект необходимых документов, тогда они начинают проверку соответствия. Обязательно анализируют на сколько он соответствует строительным нормам, выявляют нарушения по строительству. Если все проблемы отсутствуют, то от органа местного самоуправления приходит письмо, в котором дается разрешение на эксплуатацию пристройки.
По окончании этого процесса, вы можете использовать строение по назначению. Администрация самостоятельно передает все сведения в ЕГРН.
Согласование реконструкции зданий в 2024 году
Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство.
Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.
Калькулятор стоимости — открыть
Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.
Штрафы и изъятие земли за самовольное строение
Если же вы не оформите право собственности (или аренды) на земельный участок под самовольным строением, или не получите разрешение на его строительство, или же проиграете дело в суде по оформлению самостроя, и если эти нарушения будут длиться достаточно долго, то есть будут носить системный характер, то «внезапно» на земельный участок приходят сотрудники «земельного контроля» с проверкой.
Они проверят ваши правоустанавливающие документы на строения и на земельный участок. Если при проверке документов и фактов они обнаружат один из признаков незаконной постройки, то последуют следующие санкции за незаконное строительство на земельном участке:
- Комиссия земельного контроля составит Акт об обнаружении нарушений Земельного законодательства Российской Федерации. Сделает вам предписание — «устранить выявленные нарушения» с указанием конкретных сроков для устранения этих нарушений.
- Спустя некоторое время комиссия снова посетит ваш участок с целью узнать, выполнили ли вы их предписание. То есть, либо оформили разрешение и узаконили самострой, либо снесли незаконное строение на данном участке.
Если ситуация на тот момент времени останется без изменений, то далее последует:
- 1. Штраф до 50 тысяч рублей;
- 2. С 1 июля 2018 года хозяину земли, который не снес незаконное сооружение в установленный срок, грозит изъятие земельного участка. В Земельном Кодексе РФ появилась норма, разрешающая лишать гражданина права собственности на землю при неисполнении хозяином участка решения Суда о сносе или реконструкции постройки в установленный предписанием срок (пункт 12 статьи 55.32 ГрК РФ). Оплачивать снос естественно будет тот, кто строил этот объект.
- 3. Если комиссия застанет вас в разгар строительства здания без разрешения, то вы не приобретете права собственности на здание и не сможете поменять участок (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). То есть распоряжаться и пользоваться самостроем будет нельзя: он должен быть или снесен, или реконструирован.
Тексты законодательных актов о самострое
Для узаконения самостроя в 2024 году необходимо ознакомиться с соответствующими законодательными актами. Ниже представлены основные тексты, регулирующие процедуру узаконивания самостроя:
- Федеральный закон «О самострое» – Федеральный закон, устанавливающий основные правила и порядок узаконивания самостроев. Данный закон определяет критерии, по которым можно определить самострой, а также устанавливает процедуру его узаконивания. Текст данного закона содержит все необходимые положения и требования, которыми должны руководствоваться собственники самостроев.
- Постановление правительства «О порядке узаконивания самостроя» – Постановление Правительства Российской Федерации, которое устанавливает дополнительные механизмы и процедуры, необходимые для узаконения самостроев. В тексте данного постановления содержатся подробные инструкции и правила, регулирующие процесс узаконивания. Оно также определяет требования к документам и разрешениям, необходимым для узаконения самостроя.
- Приказ Министерства Жилищного и Коммунального Хозяйства «О формах и порядке предоставления документов для узаконивания самостроев» – Приказ, устанавливающий формы и порядок предоставления документов, необходимых для узаконивания самостроя. Текст данного приказа содержит перечень необходимых документов, а также подробные инструкции по их заполнению и предоставлению в соответствующие органы.
Узаконение самовольных построек через административные процедуры
В порядке, предусмотренном законом РФ, перед обращением в суд необходимо попробовать легализовать строение путём обращения в земельную комиссию, к которой относится участок земли в собственности. Этот процесс займёт намного меньше времени и отнимет у застройщика минимум финансовых средств, по сравнению с разбирательством в суде.
В столице таким административным органом является Московская ГЗК. Комиссия создана в соответствии с Постановлением столичного Правительства №1019-ПП. С 2010 года этот административный орган действует на основании Положения № 528-ПП.
Владелец дома обязан подготовить и отправить в ГЗК письменное заявление, а также несколько установленных законом документов. В первую очередь это выданное после проведения строительно-технической экспертизы заключение. Оно подтверждает факт того, что самовольная постройка не противоречит предусмотренным статьями ГрК РФ нормам и правилам, одновременно не угрожает экологической обстановке, а также жизни, здоровью и безопасности других лиц. Такое заключение после его подписания обязательно нужно отправить в столичный Департамент городского имущества (ДГИ).
Второй обязательной бумагой является согласованное с Москомархитектурой архитектурно-градостроительное решение, которое также должно быть направлено в ДГИ.
Госпошлиной подача заявления в административную комиссию не облагается.
В каких случаях иск о сносе самостроя не будет удовлетворен?
Есть несколько распространенных причин, из-за которых иск муниципальных или государственных органов о сносе самостроя в Москве не удовлетворяется судом:
- Объект был отнесен к категории некапитальных построек после прохождения экспертизы, назначенной судом.
- Для строительства данной категории объектов не требуется специальных разрешений.
- Объект не является индивидуальным жилым домом и был построен до 1995 г.
- Срок исковой давности истек до того, как был предъявлен иск о сносе конкретного объекта.
- Установлен факт недобросовестной работы муниципальных или государственных органов, из-за чего возникла проблема с легализацией постройки.
- Регистрация права собственности на объект была осуществлена до начала судебного разбирательства.
- Объект был построен с нарушениями определенных ограничений, потерявших свою силу на момент подачи иска.
- Земельный участок находится в собственности у ответчика.
- Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.
- Самовольная постройка является частью многоквартирного дома.
Можно ли не оформлять дом?
С августа 2023 года по 1 марта 2024 год действовала упрощенная схема регистрации, позволявшая всем владельцем неузаконенной недвижимости оформить строения на своих участках без каких-либо негативных последствий. Но, большого количества желающих это сделать не нашлось, ведь за узаконенное строение, будь то дачный или жилой дом, семье придется платить налоги.
Тем не менее, скрывать дома не садовых или огородных землях, не получится, ведь уже разработан эффективный алгоритм обнаружения таких «незаконных» построек и расписаны вполне реальные штрафы. Более того, в случае отказа регистрировать «самострои», такие объекты могут снести, а землю даже забрать у владельца (естественно, такие действия будут предприниматься только по решению суда).
Ищут нелегальные постройки с использованием дронов, а также сверяя информацию со спутников и данные о зарегистрированных объектах недвижимости. Владельцам выявленных «самостроев» уже приходят письма с требованием официально узаконить выявленные объекты.
Как не нарушать рамки закона
Когда приняли решение выполнить расширение площади своего жилья, и чтобы узаконить пристройку к дому, придется преодолеть несколько этапов:
- Обратитесь в местную организацию с уведомлением в соответствующей форме. Вы должны заполнить специальный бланк, в котором прописывается, что нужно сделать реконструкцию жилого дома. Помимо письменного заполнения заявления следует еще и оставить эскиз, который передает вид будущей конструкции и все варианты работ, выполняющиеся по отношению к этой пристройке.
- Дождитесь ответа от властей. В случае, когда принято положительное решение в пользу домовладельца, вам придет ответное письмо на почтовый адрес. Если в возведении строительства будет отказано, соответственно и причину отказа подробно распишут.
- Начните строительство. Проведите все работы в точности так, как это указано на вашем эскизе. Далее оповестите органы местного самоуправления о завершении монтажных работ, а к этому уведомлению приложите технический план. Однако его никто не чертит самостоятельно, а заказывают у кадастрового инженера.
- Дождитесь проверки. С тех пор, когда на руках у представителей органа власти местного самоуправления или администрации появляется весь комплект необходимых документов, тогда они начинают проверку соответствия. Обязательно анализируют на сколько он соответствует строительным нормам, выявляют нарушения по строительству. Если все проблемы отсутствуют, то от органа местного самоуправления приходит письмо, в котором дается разрешение на эксплуатацию пристройки.
По окончании этого процесса, вы можете использовать строение по назначению. Администрация самостоятельно передает все сведения в ЕГРН.