Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата аренды физическому лицу НДС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!
Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.
Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).
Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).
По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.
Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).
Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены.
Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.
Давайте вспомним о том, что такое НДС
Многие знают, что НДС это «налог на добавленную стоимость». А вот что такое эта самая «добавленная стоимость», знают далеко не все. От незнания, как обычно, и все сопутствующие теме НДС вопросы.
Добавленная стоимость — это часть стоимости товара, продукции или услуги, которая создаётся непосредственно в данной организации. Не буду приводить тут формальное определение. По факту можно сказать, что термин «создаётся», как мне кажется, не всегда уместен. Ну что, например, «создаёт» продавец, просто закупающий товар у одной фирмы и перепродающий его другой (или физическим лицам)? Да, пожалуй, ничего, кроме наценки, не создаёт…
В любом случае по закону при реализации товаров, продукции или услуг необходимо уплатить налог, который и называется налогом на добавленную стоимость или по-другому НДС.
Вспомнив определение НДС, не стоит забывать и о том, что это косвенный налог. Забыв об этом немаловажном обстоятельстве, можно упустить самое важное. А именно — такого рода налоги платит, по сути, конечный покупатель; компания-продавец же является лишь сборщиком данного налога.
Лирическое отступление — читать ВСЕМ!
И ещё кое что.
Вот ВСЕ мы отдаём почти ТРЕТЬ своих доходов государству. Только представьте, что так делает КАЖДЫЙ человек в стране!
Давайте представим, что эти деньги мы бы не платили в качестве налогов, а просто каждый человек ЕЖЕМЕСЯЧНО использовал ТРЕТЬ своих доходов не для себя лично, а на общее благо, причём не какое-то там абстрактное, как по телевизору говорят, а на вполне конкретные вещи. Например, сделать ремонт в общем коридоре дома, разбить газон у подъезда, провести нормальное освещение на улице и так далее.
Вам не кажется, что мы все в таком случае жили бы просто в сказке?
Но мы отдаём всю эту ОГРОМНУЮ кучу денег в бюджет. Поэтому возникает вопрос, о котором стоило бы задуматься КАЖДОМУ:
ГДЕ ВСЁ ЭТО?
НА ЧТО ВООБЩЕ ИДУТ НАШИ ДЕНЬГИ?
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости.
Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче).
Проводки по НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Расчеты с арендодателем — физическим лицом по договору аренды в бухгалтерском учете представим в виде таблицы бухгалтерских проводок:
| Дата | Дт | Кт | Описание проводки |
| 10.01 | 001 | Принят в аренду на забалансовый учет объект основных средств по договору аренды помещения по акту приемки-передачи (основание — договор аренды помещения). | |
| 31.01 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за январь, включена в расходы января. |
| 28.02 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за февраль, включена в расходы февраля. |
| 31.03 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за март, включена в расходы марта. |
| 31.01
28.02 31.03. |
90.02 | 26 | Расходы по арендной плате включены в состав себестоимости по итогам соответственно: января, февраля, марта. |
| 20.04 | без | проводки | Начислен доход физическому лицу в виде арендной платы в сумме январь-март 2017 года в регистре налогового учета на дату выплаты. |
| 20.04 | 76 | 68.01 | Начислен НДФЛ к удержанию из дохода (январь-март) на дату выплаты на основании документа начисления дохода. |
| 20.04 | 76 | 51 | Выплачена сумма арендной платы арендодателю — физ.лицу за период январь-март за минусом удержанного налога. |
| 20.04 | без | проводки | Удержан НДФЛ с выплаты апреля в момент выплаты на основании документа выплаты дохода. |
| 21.04. | 68.01 | 51 | Перечислен НДФЛ в бюджет с выплаченного в апреле дохода физ.лица. |
| 30.04 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за апрель, включена в расходы апреля. |
| 31.05 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за май, включена в расходы мая. |
| 30.06 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за июнь, включена в расходы июня. |
| 30.04
31.05 30.06 |
90.02 | 26 | Расходы по арендной плате включены в состав себестоимости по итогам соответственно: апреля, мая, июня. |
| 20.07 | без | проводки | Начислен доход физическому лицу в виде арендной платы за апрель — июнь 2017 года в регистре налогового учета. |
| 20.07 | 76 | 68.01 | Начислен НДФЛ к удержанию из дохода (апрель-июнь) на дату выплаты. |
| 20.07 | 76 | 51 | Выплачена сумма арендной платы арендодателю — физ.лицу за период апрель-июнь за минусом удержанного налога. |
| 20.07 | без | проводки | Удержан НДФЛ с выплаты июля в момент выплаты. |
| 21.07 | 68.01 | 51 | Перечислен НДФЛ в бюджет с выплаты июля физ.лица. |
| 31.07 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за июль, включена в расходы июля. |
| 31.08 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за август, включена в расходы августа. |
| 30.09 | 26 | 76 | Начислена сумма арендной платы за сентябрь, включена в расходы сентября. |
| 31.07
31.08 30.09 |
90.02 | 26 | Расходы по арендной плате включены в состав себестоимости по итогам соответственно: июля, августа, сентября. |
| 20.10 | без | проводки | Начислен доход физическому лицу в виде арендной платы за июль-сентябрь 2017 года в регистре налогового учета на дату выплаты. |
| 20.10 | 76 | 68.01 | Начислен НДФЛ к удержанию из дохода (июль-сентябрь) на дату выплаты. |
| 20.10 | 76 | 51 | Выплачена сумма арендной платы арендодателю — физическому лицу за период июль-сентябрь за минусом удержанного налога. |
| 20.10 | без | проводки | Удержан НДФЛ с выплаты октября в момент выплаты. |
| 23.10 | 68.01 | 51 | Перечислен НДФЛ в бюджет с выплаты октября физического лица. |
| 24.10 | 001 | Помещение возвращено арендодателю по акту приемки-передачи. |
Отражение фактов хозяйственной жизни по договору аренды зависит, в первую очередь, от установленного порядка арендных платежей: размер, сроки уплаты переменные и постоянные составляющие арендной платы. А также от дополнительных действий бухгалтера в связи с возникшей дополнительной обязанностью налогового агента по доходам физического лица. Поэтому важно внимательно разделять понятия своих расходов и доходов партнера. К доходам физ.лица применяются нормы налогового законодательства.
Во избежание ошибок отражения фактов и событий хозяйственной жизни на счетах бухгалтерского учета рекомендуется предварительно сделать экономический анализ: доходы, расходы, обязательства. Подстройте свою Учетную политику под особенности вашей деятельности.
Аренда физическому лицу с учетом НДС: основные моменты
НДС в аренде:
Вопросы, связанные с оплатой аренды физическому лицу с учетом НДС, являются актуальными для многих арендодателей и арендаторов. Специфика данного вида аренды заключается в том, что арендатором является физическое лицо, которое может быть не зарегистрировано в качестве плательщика НДС. В таком случае возникает вопрос о том, нужно ли учитывать НДС при оплате аренды.
Первый этап: проверка статуса арендатора:
Перед тем, как начать процедуру оплаты аренды с учетом НДС, необходимо проверить статус арендатора. Для этого можно запросить у него соответствующие документы, подтверждающие его регистрацию в качестве плательщика НДС. Если арендатор не зарегистрирован, то НДС не будет учтен в сумме арендной платы.
Второй этап: информирование о включении НДС:
Если арендатор зарегистрирован в качестве плательщика НДС, следует официально информировать его о том, что сумма арендной платы будет включать НДС в соответствии с договором аренды.
Третий этап: составление договора:
Важным моментом является правильное составление договора аренды с учетом НДС. В договоре должны быть установлены все условия и сроки аренды, а также указание на то, что арендная плата будет включать НДС.
Понятие и общие принципы аренды
Основными принципами аренды являются:
- Договор – аренда осуществляется на основании заключенного между арендодателем и арендатором договора, в котором указываются условия аренды, включая срок, стоимость и права и обязанности сторон.
- Арендодатель – это лицо или организация, предоставляющая имущество в аренду.
- Арендатор – это лицо или организация, взявшая имущество в аренду и осуществляющая его использование.
- Срок – аренда может быть заключена на определенный срок или на неопределенный срок с возможностью расторжения в любое время.
- Плата – арендатор обязуется уплачивать арендную плату за использование имущества арендодателя.
- Объект аренды – это имущество, которое арендодатель предоставляет арендатору в использование. Это может быть недвижимость (квартира, офисное помещение и т.д.) или движимость (автомобиль, оборудование и т.д.).
Аренда имеет свои особенности и может быть регулирована законодательством различных стран и регионов. При заключении договора аренды стоит учесть все условия и правила, чтобы избежать возможных проблем и конфликтов в будущем.
Возможность учета НДС при аренде жилых помещений
Однако существует ряд исключений, когда аренда жилой недвижимости может подлежать налогообложению НДС. В первую очередь это касается случаев, когда аренда осуществляется в коммерческих целях.
Например, если физическое лицо является предпринимателем и занимается сдачей в аренду жилых помещений, то оно может обложить свои услуги НДС. При этом необходимо зарегистрироваться в налоговой инспекции и вести учет поступающих доходов и уплаченного НДС.
Если же физическое лицо сдаёт свою жилую недвижимость в аренду для некоммерческих целей (например, в качестве проживания), то НДС не облагается. В этом случае арендатор не имеет права на вычет НДС.
Важно отметить, что при оформлении договора аренды жилого помещения необходимо четко указывать коммерческую цель аренды, если она есть, а также предусмотреть все необходимые условия, связанные с обложением НДС.
Если вы сомневаетесь в вопросе обложения НДС при аренде жилых помещений или нуждаетесь в подробной консультации, рекомендуется обратиться к специалисту в области бухгалтерии или налогового права. Он поможет разобраться во всех тонкостях и аспектах налогообложения аренды жилой недвижимости.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Учет арендных платежей по налогу на прибыль
Расходы в виде арендной платы за земельный участок, предназначенный для капитального строительства, формируют первоначальную стоимость здания, которое строит организация.
Их организация спишет в расходы путем начисления амортизации.
Обратим внимание!
Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость здания пропорционально доле занимаемой им площади участка (письма от 04.08.2016 № 03-03-06/1/45885).
Когда строительство будет окончено, а объект сдан в эксплуатацию, ежемесячные платежи за аренду земельного участка включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса).
Что такое арендная плата без НДС?
Арендная плата без НДС — это сумма, которую арендатор должен выплатить арендодателю за использование арендуемого имущества, за вычетом налога на добавленную стоимость (НДС). В некоторых случаях арендаторы и арендодатели могут договориться о том, что арендная плата будет указана без учета НДС.
НДС (Налог на добавленную стоимость) является налогом, который обычно включается в цену товаров или услуг. Однако существуют особые случаи, когда арендодатель и арендатор могут договориться об аренде без учета НДС.
Аренда без НДС может применяться в следующих случаях:
- Когда арендодатель не является плательщиком НДС. Он может быть физическим лицом или самозанятым предпринимателем, не обязанным регистрироваться в качестве плательщика НДС.
- Когда арендодатель является плательщиком НДС, но может предоставить особое соглашение об аренде без учета НДС. В этом случае арендатор может не получать НДС обратно.
Важно отметить, что арендная плата без НДС может привести к снижению общей стоимости аренды для арендатора, поскольку отсутствие НДС может снизить ее конечную цену. Однако в некоторых случаях арендодатели могут предпочесть включить НДС в стоимость аренды, чтобы получить налоговые льготы или другие преимущества.
Договор о аренде без учета НДС обычно является письменным соглашением, в котором прописаны все условия аренды. В нем должно быть четкое указание на то, что арендная плата указана без учета НДС. Арендаторы, претендующие на аренду без учета НДС, обычно должны предоставить арендодателю соответствующую документацию, подтверждающую их право на такую аренду.